Sie haben eine Immobilie geerbt – vielleicht von Eltern, vielleicht von einer Tante. Die emotionale Seite kommt zuerst. Die praktischen Fragen kommen direkt danach: Erbschein? Erbengemeinschaft? Spekulationssteuer? Wann verkaufen – und wie aufteilen? Wir gehen die Schritte in der richtigen Reihenfolge durch.
Schritt 1 – Erbschein oder Testament
Ohne Nachweis des Erbrechts geht beim Notar nichts. Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, reicht das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – Sie brauchen keinen Erbschein. Liegt nur ein handschriftliches Testament oder gar keines vor, beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht. Das kann mehrere Wochen dauern. Starten Sie früh.
Schritt 2 – Wer erbt was?
Wenn Sie alleinige Erbin sind, ist die Sache klar. Häufiger ist die Erbengemeinschaft: zwei oder mehr Personen erben gemeinsam, und alle müssen sich einig sein. Jede Entscheidung – Verkauf, Vermietung, Sanierung – braucht alle Stimmen. In der Theorie. In der Praxis: der Konflikt beginnt oft hier.
- Alle Erben gemeinsam verkaufen – saubere Variante, sofern alle wollen
- Ein Erbe kauft die anderen aus – über Erbauseinandersetzungsvertrag
- Teilungsversteigerung als letzter Weg – Zeit- und nervraubend, oft mit Wertverlust
Schritt 3 – Steuern und Fristen
Zwei Fristen sind wichtig. Erstens: Die Erbschaftssteuer-Erklärung ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen. Zweitens: Die 10-Jahres-Spekulationsfrist – sie läuft beim Erben weiter, gemessen ab dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Wenn der Erblasser das Haus 1995 gekauft hat und Sie es 2026 verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an. Hat der Erblasser erst 2018 gekauft, sieht es anders aus.
Schritt 4 – Bewertung und Vermarktungsstrategie
Eine geerbte Immobilie wird oft als typisches Erbhaus unter Wert verkauft – kein neues Bad, alter Teppich, vergilbte Tapeten. Das muss aber nicht sein. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt die anstehenden Sanierungen.
Schritt 5 – Notartermin und Auszahlung
Beim Notartermin müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft anwesend sein oder eine Vollmacht hinterlegt haben. Der Kaufpreis fließt zunächst auf ein Erbenkonto und wird dann anteilmäßig verteilt.
- Erbschein oder Testamentseröffnungsprotokoll vorliegt
- Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt eingereicht (kann parallel laufen)
- Energieausweis aktuell und vorhanden
- Letzter Grundsteuerbescheid und Versicherungsnachweise
- Wenn Wohnung: Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Hausgeld-Aufstellung
Wer eine Erbimmobilie verkaufen will, profitiert von einer Maklerin, die zuhört. Wir haben in allen Immobilien die Erfahrung gemacht: Die Sachfragen sind lösbar – die Familienfragen brauchen Geduld. Wir nehmen sie ernst.
Wertermittlung starten