Spekulationssteuer ist ein Wort, das viele kennen und wenige verstehen. Das Prinzip ist einfach: Wer eine Immobilie kauft und innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn wieder verkauft, gilt steuerlich als Spekulant und zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Die Ausnahmen sind interessanter als die Regel.
Wann Spekulationssteuer anfällt
- Sie verkaufen die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf
- Sie haben sie nicht durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt (siehe unten)
- Sie erzielen einen Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Werbungskosten)
Erfüllen Sie alle drei Punkte: Steuer fällt an. Erfüllen Sie nur zwei: keine Steuer.
Die zwei Ausnahmen
- Ausnahme 1: Sie haben die Immobilie durchgehend seit Kauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt
- Ausnahme 2: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (mindestens zeitanteilig)
Die zweite Ausnahme ist wichtig: Sie reicht nach gängiger Auslegung schon, wenn Sie im Verkaufsjahr noch ein paar Monate selbst drin gewohnt haben, im Jahr davor durchgängig und im Jahr davor zumindest am Ende. Drei Kalenderjahre, nicht drei volle Jahre.
Wie hoch ist die Steuer?
Der Veräußerungsgewinn wird zu Ihrem normalen Einkommen addiert und nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei hohem Einkommen können das 42 % oder 45 % sein, plus Soli und ggf. Kirchensteuer. Das macht aus einer Wertsteigerung von 80.000 € schnell 35.000 € Steuerlast.
Was Sie vom Gewinn abziehen können
- Notarkosten beim Kauf
- Grunderwerbsteuer beim Kauf
- Maklerkosten beim Kauf und Verkauf
- Werbungskosten (Inserate, Energieausweis, Fotos)
- Notarkosten beim Verkauf, falls Sie zahlen
- Spätere Modernisierungen, die als Anschaffungsnebenkosten zählen (Achtung: nur bestimmte Maßnahmen)
Erbschaft und Spekulationsfrist
Wer erbt, übernimmt die Spekulationsfrist des Erblassers. Wenn der Erblasser die Immobilie 1995 gekauft hat und Sie 2026 erben und verkaufen – die Frist ist längst um, keine Steuer. Hat der Erblasser erst 2020 gekauft, läuft die Frist noch bis 2030.
Schenkung und Spekulationsfrist
Wie beim Erbe: Sie übernehmen die Frist des Schenkers.
Was Sie konkret tun sollten
- Bevor Sie verkaufen: Lassen Sie die 10-Jahres-Frist prüfen – Steuerberater oder ehrliche Maklerin
- Wenn Frist noch nicht um: Selbstnutzungs-Ausnahme prüfen
- Wenn nichts greift: Berechnen Sie die Steuerlast vor dem Verkauf – vielleicht lohnt Warten
- Bei Erbschaft: Erbschein-Datum und Kaufdatum des Erblassers ermitteln
Wir sind keine Steuerberater – wir kennen aber die Fristen und sagen Ihnen ehrlich, ob ein Verkauf jetzt oder in zwei Jahren sinnvoller ist. Eine ehrliche Bewertung gehört dazu.
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