Der Notarvertrag ist die Sicherheit für beide Seiten – und genau deshalb so detailliert. Er regelt den Übergang von Eigentum, Geld und Verantwortung. In Deutschland geht Immobilieneigentum nicht durch Handschlag über, sondern durch notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag.
Was im Notarvertrag steht
- Beteiligte Personen (Verkäufer, Käufer) mit vollständigen Daten
- Genaue Beschreibung des Verkaufsobjekts (Grundbuch, Flurstück)
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übergabetermin und -modalitäten
- Auflassung (rechtliche Einigung über den Eigentumsübergang)
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers
- Gewährleistung und Mängelhaftung (meist Ausschluss, mit Ausnahmen)
- Belastungen, Grundschulden, Lasten – und wie sie gelöscht werden
- Kostentragung (Notar- und Grundbuchkosten zahlt meist der Käufer)
Wie der Termin abläuft
Verkäufer, Käufer und Maklerin sitzen gemeinsam mit dem Notar an einem Tisch. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor – jeden Paragraphen, jede Klausel. Das dauert je nach Vertrag 45 bis 90 Minuten. Sie dürfen jederzeit unterbrechen und fragen. Tun Sie das auch. Nach der Verlesung folgt die Unterzeichnung. Damit ist der Vertrag rechtsgültig – das Eigentum geht aber erst später über (siehe nächster Abschnitt).
Vom Vertrag zum Eigentum – die Reihenfolge
- Notarbeurkundung → Vertrag ist rechtswirksam
- Notar trägt Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein → Käufer ist gegen Doppelverkauf gesichert
- Notar holt alle nötigen Genehmigungen ein (Vorkaufsrechte, Verwaltergenehmigung bei WEG)
- Notar versendet Fälligkeitsmitteilung an den Käufer → Kaufpreis ist fällig
- Käufer überweist Kaufpreis (an Verkäufer oder Notaranderkonto)
- Verkäufer bestätigt Eingang → Notar veranlasst Eigentumsumschreibung
- Übergabe der Immobilie zum vereinbarten Stichtag
Auf welche Klauseln Sie besonders achten sollten
- Kaufpreisfälligkeit – was muss erfüllt sein, bevor das Geld fließt?
- Übergabetermin – ist er fix oder an Zahlung gebunden?
- Mängelhaftung – was wird ausgeschlossen, was bleibt drin (z. B. arglistig verschwiegene Mängel)?
- Belastungen – wird die Grundschuld vor Auszahlung gelöscht?
- Hausrat und mitverkaufte Gegenstände – separat ausgewiesen für Grunderwerbsteuer-Vorteil
Häufige Fragen
Wer schlägt den Notar vor? In der Regel der Käufer, da er den Großteil der Kosten trägt. Sie können einen anderen Notar verlangen – wird selten gemacht. Was kosten Notar und Grundbuch? Zusammen etwa 2 % vom Kaufpreis – rund 1,5 % für den Notar und rund 0,5 % für das Grundbuch. Trägt der Käufer. Kann ich den Vertrag noch ändern lassen? Vor der Beurkundung jederzeit. Nach der Beurkundung nur durch neuen Vertrag.
Wir begleiten Verkäufer und Käufer zum Notartermin. Wir sitzen an Ihrer Seite und beantworten gegebenenfalls Fragen des Notars. Eine ruhige Stimme neben Ihnen, die schon viele Notartermine getätigt hat, macht den Unterschied.
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